先把三个阶段分清楚
交房
开发商依合同，将符合交付条件的房屋交给买家。
验房
买家检查房屋、设备及装修，记录与合同或质量标准不一致的项目。
产权登记
完成税务及不动产转移登记，取得不动产权证或电子证照。
法定交付基础
竣工验收合格并应同时符合正式商品房买卖合同约定的交付条件。
住宅交付文件
住宅“两书”《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》。
面积误差
先看合同合同没有明确约定时，3%是重要处理界线。
取得产权
完成转移登记交房、付款及网签均不等同产权登记完成。
从交房通知到入住的完整流程
每一步都留存通知、合同、收据、照片或受理资料；遇到需要厘清的情况，先暂停概括性签署。
01收到交房通知
- 买家要做什么
- 确认发送主体、楼盘与房号。
- 开发商应提供什么
- 提供正式交房通知与联系窗口。
- 可能支付什么费用
- 先核对，不急于支付。
- 应保存什么文件
- 交房通知、发送纪录。
- 何时暂停或提出异议
- 通知来源或房号不一致。
02核对合同交付日期及交付条件
- 买家要做什么
- 对照合同、补充协议与附件。
- 开发商应提供什么
- 说明交付是否符合合同。
- 可能支付什么费用
- 依合同确认。
- 应保存什么文件
- 合同、补充协议。
- 何时暂停或提出异议
- 日期、用途或交付标准不符。
03查验竣工及交付文件
- 买家要做什么
- 确认文件名称、用途与查询方式。
- 开发商应提供什么
- 提供或说明验收、备案与交付资料。
- 可能支付什么费用
- 通常无。
- 应保存什么文件
- 文件清单、查验截图或副本。
- 何时暂停或提出异议
- 无法说明交付法定基础。
04核对实测面积与费用通知
- 买家要做什么
- 看合同面积条款及收费依据。
- 开发商应提供什么
- 提供实测面积与正式费用说明。
- 可能支付什么费用
- 依正式通知。
- 应保存什么文件
- 面积资料、收费单。
- 何时暂停或提出异议
- 无计算基础或要求汇私人帐户。
05预约验房时间
- 买家要做什么
- 安排本人、受托人或专业验房协助。
- 开发商应提供什么
- 确认现场时间与入户安排。
- 可能支付什么费用
- 验房服务如有，依委托约定。
- 应保存什么文件
- 预约讯息、授权资料。
- 何时暂停或提出异议
- 被要求未验房即签无异议文件。
06现场查验房屋与公共区域
- 买家要做什么
- 依清单逐项检查并安全操作。
- 开发商应提供什么
- 安排陪同与可查验范围。
- 可能支付什么费用
- 通常无。
- 应保存什么文件
- 照片、视频、验房表。
- 何时暂停或提出异议
- 发现重大安全或用途问题。
07建立缺失清单及影像纪录
- 买家要做什么
- 标示位置、问题、日期与期望处理。
- 开发商应提供什么
- 确认责任窗口与修缮方式。
- 可能支付什么费用
- 通常无。
- 应保存什么文件
- 双方确认的缺失清单。
- 何时暂停或提出异议
- 拒绝书面记录缺失。
08签署交房或保留意见文件
- 买家要做什么
- 仅签已阅读且内容正确的文件。
- 开发商应提供什么
- 提供交接、设备与费用文件。
- 可能支付什么费用
- 依已核对项目。
- 应保存什么文件
- 签署版本与收据。
- 何时暂停或提出异议
- 空白文件或概括放弃权利文字。
09开发商安排修缮
- 买家要做什么
- 确认修缮方式与期限。
- 开发商应提供什么
- 安排责任单位整改。
- 可能支付什么费用
- 通常由责任单位依约处理。
- 应保存什么文件
- 修缮通知、工作单。
- 何时暂停或提出异议
- 仅口头承诺、不提供期限。
10买家进行复验
- 买家要做什么
- 核对原缺失是否排除及有无新损坏。
- 开发商应提供什么
- 提供修缮或更换纪录。
- 可能支付什么费用
- 通常无。
- 应保存什么文件
- 复验纪录、补充清单。
- 何时暂停或提出异议
- 安全、渗漏或主要设备仍未改善。
11交接验收钥匙、门禁及设备
- 买家要做什么
- 核对数量、初始读数与保修卡。
- 开发商应提供什么
- 完成设备、钥匙与门禁交接验收。
- 可能支付什么费用
- 押金或设备费须有正式依据。
- 应保存什么文件
- 交接验收表、表计读数。
- 何时暂停或提出异议
- 内容与文件不一致。
12缴纳依法及依合同应付费用
- 买家要做什么
- 逐笔核对名称、标准与收款主体。
- 开发商应提供什么
- 开立正式通知或凭证。
- 可能支付什么费用
- 物业、维修资金、税费等依正式通知。
- 应保存什么文件
- 发票、收据、缴费通知。
- 何时暂停或提出异议
- 费用无依据或收款帐户不明。
13办理契税及不动产转移登记
- 买家要做什么
- 依窗口要求准备身份与交易资料。
- 开发商应提供什么
- 说明首次登记与协办安排。
- 可能支付什么费用
- 契税、登记费以正式通知为准。
- 应保存什么文件
- 受理凭证、完税资料。
- 何时暂停或提出异议
- 首次登记或办证条件无法说明。
14取得不动产权证或电子证照
- 买家要做什么
- 核对权利人、用途、面积与附记。
- 开发商应提供什么
- 依流程协助或通知领取方式。
- 可能支付什么费用
- 依正式通知。
- 应保存什么文件
- 权属证书、电子证照、领取纪录。
- 何时暂停或提出异议
- 证载内容与合同或实测不一致。
15办理物业、水电、燃气及入住事项
- 买家要做什么
- 确认开通、起算与报修窗口。
- 开发商应提供什么
- 移交物业及配套说明。
- 可能支付什么费用
- 依服务单位正式凭证。
- 应保存什么文件
- 服务合同、开通与报修资料。
- 何时暂停或提出异议
- 要求自行违规改建或使用未开通设备。
收到交房通知后，先确认什么？
不要立即只按照通知去缴费领钥匙。交房通知不是证明房屋已完成所有法定程序的唯一文件，仍应核对竣工、合同及房屋交付资料。
- 01交房通知是否由合同中的开发商正式发出
- 02楼盘、楼栋及房号是否正确
- 03通知交房日期是否符合合同
- 04是否载明交房地点及联系窗口
- 05是否列出需携带的身份及交易文件
- 06是否列出需缴纳的费用
- 07各项费用名称、计算基础及收款单位
- 08是否允许买家预约验房
- 09是否可委托他人办理
- 10委托文件是否需要公证、验证或指定格式
- 11是否说明不动产权办理安排
- 12是否属于「交房即交证」办理楼盘
交房前应查验的正式文件
部分资料可由政府部门通过系统共享，不代表每一项都必须交付纸质；但买家应知道文件名称、用途及官方查询方式。
工程与交付文件
开发商或主管机关资料- 建设工程竣工验收合格及备案相关资料
- 商品房符合合同交付条件的说明
- 房屋面积实测成果或相关面积资料
- 房屋交付通知
- 房屋交接书
- 分户验收或住宅质量相关资料，如所在地制度适用
- 消防、规划及配套设施的相关验收或核实资料，如依法适用
住宅质量文件
重要文件- 《住宅质量保证书》：保修范围、期限、责任及维修单位等内容
- 《住宅使用说明书》：房屋结构、设备、装修、给排水、电力、燃气、消防及使用注意事项
房屋及设备资料
合同与现场核对- 房屋实测面积资料
- 户型或分户平面图
- 精装修交付标准
- 设备品牌、型号及数量
- 门窗、卫浴、厨具及电器清单
- 钥匙及门禁卡数量
- 水表、电表及燃气表初始读数
- 设备保修卡及使用说明
- 智慧家庭或门锁管理说明，如有
物业及费用资料
正式收费依据- 前期物业服务合同或相关说明
- 物业管理规约
- 物业费计算标准及起算日期
- 公共能耗及其他收费说明
- 装修管理规定与保证金
- 车位或储藏室交付资料，如适用
- 住宅专项维修资金缴纳资料
产权办理资料
登记流程资料- 商品房买卖合同及网签备案信息
- 购房发票或正式付款凭证
- 契税申报所需资料
- 开发商首次登记完成情况
- 新开发商品房转移登记办理说明
- 抵押登记安排，如有贷款
- 不动产权证领取或电子证照方式
法定交付、合同交付与现场验房
| 类型 | 主要内容 | 买家应如何确认 |
|---|---|---|
| 法定交付条件 | 工程竣工验收合格及依法应完成的程序 | 查看正式验收或备案资料 |
| 合同交付条件 | 合同约定的交付日期、装修、配套及文件 | 逐项核对买卖合同 |
| 房屋实际状态 | 房屋、设备及装修现场状况 | 通过现场验房确认 |
| 产权登记条件 | 开发商首次登记、缴税及转移登记 | 向开发商及不动产登记窗口确认 |
符合政府竣工验收，不代表每一项室内装修都完全符合买卖合同。
现场发现一般可修缮瑕疵，也不代表买家在任何情况下都可以解除合同或拒绝交房。
是否达到拒绝接收、延期交付、解除合同或求偿条件，应依缺失严重程度、合同条款及相关法律判断。
验房前准备与室内检查
验房前准备
- 商品房买卖合同
- 装修交付标准附件
- 房屋平面图
- 设备品牌及型号清单
- 交房通知
- 手机或相机
- 行动电源
- 纸质或电子验房表
- 卷尺或雷射测距仪
- 水平尺
- 插座测试器
- 手电筒
- 纸巾或吸水材料
- 可协助检查排水的简易工具
- 可标记缺失位置的贴纸
- 委托专业验房人员的联系资料，如有
是否能现场进行闭水试验，应配合楼盘管理及楼下住户情况，不应自行长时间蓄水造成损失。
新建住宅交房验房清单
逐项勾选只保留在目前页面。可使用浏览器打印为空白或已勾选的验房表。
不得自行拆除设备、破坏墙面、防水层或电气设施进行破坏性检查；燃气及配电测试应依现场安全规定进行。
01房屋基本资料0／6
02墙面与天花板0／7
03地面0／7
04门与窗0／9
05给水与排水0／8
06防水与渗漏0／7
07电力与弱电0／9
08通风、空调与燃气0／6
09阳台与安全0／8
10精装修配置0／11
11公共区域与配套0／11
精装修房与公共区域，不能只看外观
精装修房专项核对
- 合同所列装修标准
- 合同附件中的品牌与型号
- 同等级品牌替换权利、条件及通知方式
- 厨具、卫浴、地板、磁砖及墙面材料
- 门窗及五金
- 空调、新风、热水及智慧设备
- 灯具与插座数量
- 固定家具与收纳柜
- 石材、台面及收边质量
- 设备保修及售后窗口
- 样板房与实际交付标准的差异说明
样板房中的活动家具、装饰品及非合同配置，不应直接视为交付内容；口头承诺的品牌或升级内容，应确认是否写入合同或正式附件。
公共区域及配套查验
- 大厅及门禁
- 楼梯及公共走道
- 电梯
- 消防通道与消防设备
- 地下停车场及车位位置尺寸
- 公共照明、小区道路及排水设施
- 绿地、景观与垃圾处理设施
- 物业服务用房、信箱及快递设施
- 儿童游乐或休闲设施
- 合同约定的会所或公共配套
- 学校、幼儿园、商业等配套的实际完成状态
公共区域尚未完成，不一定在所有情况下都构成拒绝交房理由；先确认该设施是否属合同明确约定的交付条件。
| 项目 | 合同品牌或标准 | 实际交付 | 是否一致 | 处理方式 |
|---|---|---|---|---|
| 合同所列装修标准 | 待依合同填写 | 待现场填写 | 待核对 | 待书面确认 |
| 合同附件中的品牌与型号 | 待依合同填写 | 待现场填写 | 待核对 | 待书面确认 |
| 同等级品牌替换权利、条件及通知方式 | 待依合同填写 | 待现场填写 | 待核对 | 待书面确认 |
| 厨具、卫浴、地板、磁砖及墙面材料 | 待依合同填写 | 待现场填写 | 待核对 | 待书面确认 |
| 门窗及五金 | 待依合同填写 | 待现场填写 | 待核对 | 待书面确认 |
| 空调、新风、热水及智慧设备 | 待依合同填写 | 待现场填写 | 待核对 | 待书面确认 |
预测面积与实测面积不同，如何处理？
先看商品房买卖合同是否已约定面积差异处理方式。面积误差比＝（产权登记面积－合同约定面积）÷ 合同约定面积 × 100%。
误差绝对值在 3% 以内，含 3%
合同未作约定或约定不明时，原则上依实际面积结算房价款。
误差绝对值超过 3%
合同未作约定或约定不明时，买家依法可能有权选择退房；如不退房，增加或减少面积的价款处理应依正式规定与合同条款确认。
不得将 3% 规则简化成「少超过 3% 一定双倍赔整间房价」；必须先确认计价方式、面积类型及合同是否另有有效约定。
面积误差初步试算
先看合同是否另有面积差异处理约定；本工具只提供计算与合同查核方向。
请先确认商品房买卖合同是否另有面积差异处理约定；本工具不预设合同未约定。
缺失分级、证据保存与复验
安全或重大使用风险
- 疑似结构性裂缝
- 严重渗漏
- 电气或燃气明显安全风险
- 消防或逃生通道问题
- 房屋用途或格局重大不符
- 主要设备完全无法使用
立即书面记录、要求专业单位确认；未确认安全前避免使用，并视合同及专业意见决定是否接收。
影响正常使用
- 排水不良
- 门窗无法正常开关
- 插座或照明失效
- 卫浴或厨房设备故障
- 明显空鼓
- 防水或密封缺失
- 精装修设备与合同不符
列入书面修缮清单，约定修缮期限并安排复验。
外观或一般装修瑕疵
- 局部划痕
- 色差
- 收边不整
- 小面积污染
- 五金轻微瑕疵
拍照记录、列入修缮清单并确认修补方式。
每项缺失都要记录
- 缺失编号
- 房间或位置
- 问题类型
- 问题描述
- 照片
- 视频，如有需要
- 发现日期
- 开发商或物业确认人
- 预定修缮方式
- 预定完成日期
- 复验结果
- 是否已结案
照片与文件保存
- 保留房间全景、缺失近照与尺度或位置参考。
- 保留原始拍摄日期，不只使用社交平台压缩后图片。
- 取得双方签署或盖章的缺失清单、修缮期限、复验日期及联系窗口。
- 不要只以私人通讯软体的「之后会修」取代书面纪录。
签署交房文件时应注意
- 是否写明验房缺失与尚未完成修缮
- 是否保留复验权利
- 是否载明钥匙及门禁数量
- 是否记录水电燃气表读数
- 是否写明物业费起算日期
- 是否把领取钥匙写成完全确认房屋无任何瑕疵
- 是否要求放弃所有质量或违约权利
- 是否确认所有配套均已完成但现场并非如此
- 是否要求签署空白文件
如现场仍有未完成事项，可要求在交房文件中具体记载，不应只签署概括性的「无任何异议」。
保修、延期／提前交房与交房费用
交房后发现问题，还可以要求保修吗？
开发商应依《住宅质量保证书》及商品房买卖合同承担相应保修责任。
| 项目 | 一般最低保修参考 |
|---|---|
| 地基基础及主体结构 | 设计文件规定的合理使用年限 |
| 屋面防水 | 5年 |
| 有防水要求的卫生间、房间及外墙防渗漏 | 5年 |
| 供热与供冷系统 | 2个采暖期或供冷期 |
| 电气管线 | 2年 |
| 给排水管道 | 2年 |
| 设备安装 | 2年 |
| 装修工程 | 2年 |
| 其他项目 | 依法律、合同及质量保证书 |
工程施工单位对建设单位的保修期起算，与开发商对购房人的商品房保修责任可能涉及不同法律关系；实际以质量保证书、合同及适用规定为准。
延期交房
- 合同约定交付日期与宽限期
- 延期原因及不可抗力条款
- 开发商通知方式
- 违约金计算与解除合同条件
- 已付款项及贷款处理
- 是否影响办证期限
是否可解除合同或要求违约金，应依合同及法律判断，网站不承诺固定赔偿标准。
提前交房
- 是否已达法定及合同交付条件
- 买家是否同意提前接收
- 物业费是否提前起算
- 贷款、契税及登记安排
- 原合同交付与保修期限如何计算
开发商提前通知交房，不代表买家必须在未确认条件前立即接收。
| 费用 | 性质 | 应确认 |
|---|---|---|
| 物业管理费 | 持续费用 | 单价、面积、起算日期及预收月数 |
| 住宅专项维修资金 | 专项资金 | 正式标准、面积及缴纳方式 |
| 水电燃气 | 开通或预存 | 收费单位及正式凭证 |
| 装修管理费 | 个案费用 | 是否装修时才收取 |
| 装修保证金 | 可退或依规处理 | 退还条件及期限 |
| 垃圾清运费 | 个案费用 | 收费依据 |
| 车位管理费 | 持续费用 | 车位合同及起算日期 |
| 门禁或设备押金 | 个案费用 | 退还条件 |
| 不动产登记费 | 政府收费 | 住宅一般参考及正式通知 |
| 契税 | 政府税费 | 以税务机关核定为准 |
收款帐户提醒对没有名称、计算方式、收费依据或正式收据的费用，买家应先要求说明；税费及住宅专项维修资金不应汇入销售人员或不明私人帐户。
交房后，如何完成不动产权办理？
第一层：开发商办理项目首次登记
开发商需完成楼盘或楼栋的不动产首次登记及相关前置程序，买家才能顺利办理分户转移登记。
第二层：买家办理新开发商品房转移登记
确认首次登记条件、合同网签备案、购房发票或付款资料、契税申报，提交转移登记；有贷款时再依流程办理抵押登记。
可能涉及的资料
- 不动产登记申请资料
- 有效台胞证或受理单位认可的身份文件
- 商品房买卖合同
- 网签备案资料
- 购房发票或正式付款凭证
- 契税完税或相关资料
- 住宅专项维修资金资料，如受理流程要求
- 婚姻、共有及配偶资料，如适用
- 授权委托资料，如适用
- 银行抵押文件，如有贷款
因政府部门资料共享，部分文件可能不需由买家重复提交纸质；实际清单以厦门或漳州不动产登记窗口为准。
我的产权办理进度
只记录目前页面选择，不会传送到服务器，也不需要填写姓名、台胞证号、银行账号或合同编号。
- 01商品房合同已完成网签备案尚未开始
- 02房款及发票资料已完成尚未开始
- 03开发商首次登记已完成尚未开始
- 04实测面积已确认尚未开始
- 05契税资料已确认尚未开始
- 06契税已申报或缴纳尚未开始
- 07转移登记申请已提交尚未开始
- 08抵押登记已办理，如有尚未开始
- 09已取得受理凭证尚未开始
- 10已取得不动产权证或电子证照尚未开始
- 11已核对权属证书资料尚未开始
拿到不动产权证后，再核对一次
- 01权利人姓名
- 02台胞证资料是否一致
- 03共有情况及份额比例
- 04房屋坐落、楼栋、楼层及房号
- 05不动产单元号
- 06权利类型及权利性质
- 07房屋及土地用途
- 08建筑面积与土地使用期限
- 09附记及是否存在抵押登记
- 10电子证照及纸质证书内容是否一致
发现错误时，不要自行涂改权属证书；保存合同及证明，向不动产登记窗口确认更正程序，涉及贷款时同步通知银行。
遇到以下情况，先不要只签字领钥匙
- 01无法说明工程是否完成竣工验收
- 02无法提供《住宅质量保证书》
- 03无法提供《住宅使用说明书》
- 04房屋用途、楼栋或房号与合同不一致
- 05房屋实际格局有重大变更
- 06严重漏水或明显安全问题
- 07精装修房大量设备与合同不符
- 08要求先签署完全无异议才允许验房
- 09拒绝把缺失写入交房文件
- 10要求支付没有正式依据的费用
- 11要求将费用汇入私人帐户
- 12无法说明产权办理条件及期限
- 13宣称所有房屋都能交房当天领证却无正式文件
- 14要求签署空白交接单或空白维修单
出现上述情况不代表买家当然可以解除合同，但应暂停概括性签署，完成文件查验并取得书面说明。
常见问题
01收到交房通知就代表房屋一定符合交付条件吗？
不一定只凭通知判断。仍应核对工程验收、住宅质量文件及商品房买卖合同约定的交付条件。
02交房时开发商要提供哪些重要文件？
商品住宅交付时，应重点确认《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》，并查验工程、面积、交付及物业相关资料。
03可以找专业验房公司吗？
可以作为买家检查房屋的辅助，但专业验房不能取代政府竣工验收，也不代表验房公司可以作出正式法律或结构安全结论。
04发现空鼓或划痕就可以拒绝交房吗？
不能一概而论。应依缺失是否影响安全、正常使用、合同目的及合同约定判断；一般可修缮瑕疵通常先记录并要求整改。
05实测面积与合同面积不同怎么办？
先看合同约定。合同未约定或约定不明时，面积误差绝对值3%是重要处理界线。
06开发商要求先签收才能验房怎么办？
应要求查看文件内容，避免在未检查房屋前签署「房屋完全合格、无任何异议」等概括性表述，并将保留事项写入文件。
07验房缺失应如何保存证据？
使用照片、视频及书面清单记录位置、日期、问题与修缮期限，并要求开发商或责任单位确认。
08交房后才发现漏水，还可以报修吗？
可以依《住宅质量保证书》、商品房买卖合同及适用保修规定提出报修，并保留报修及处理纪录。
09交房后就可以取得不动产权证吗？
不一定。仍须确认开发商首次登记、契税申报、买家转移登记及抵押登记等程序。
10厦门是否都是交房即交证？
厦门已推动相关改革，但是否适用仍须依特定楼盘、登记条件及正式通知确认。
11取得钥匙等于房屋正式登记在我名下吗？
不是。钥匙代表房屋使用上的交付，不动产权利仍以登记簿及不动产权证为准。
12权属证书上的面积与合同不同怎么办？
应先核对实测资料、合同面积条款及登记内容，依合同和法律处理价款差异；如登记内容本身有错误，应向登记机构确认更正程序。
官方资料来源
以下来源为本页采用的官方法规或政府办事资料。厦门与漳州的实际文件清单、交付条件与登记受理方式仍须向当地主管机关及楼盘确认。
- 文件名称
- 《商品房销售管理办法》
- 发布机关
- 原建设部
- 发布日期
- 官方文件页面记载为准
- 文件名称
- 关于严格落实商品房项目交付使用法定条件的通知
- 发布机关
- 福建省三明市住房和城乡建设局
- 发布日期
- 2018年
- 原始资料链接
- 开启官方来源 ↗
- 文件名称
- 商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定
- 发布机关
- 政府住房主管部门
- 发布日期
- 官方页面记载为准
- 文件名称
- 《房屋建筑工程质量保修办法》
- 发布机关
- 原建设部／中国政府网
- 发布日期
- 官方公报页面记载为准
- 原始资料链接
- 开启官方来源 ↗
- 文件名称
- 房屋预测面积与实测面积差异处理说明
- 发布机关
- 政府住房主管部门
- 发布日期
- 2024年官方页面
- 原始资料链接
- 开启官方来源 ↗
- 文件名称
- 厦门市深入落实一体化政务服务要求
- 发布机关
- 福建省人民政府
- 发布日期
- 2022年
- 原始资料链接
- 开启官方来源 ↗
- 文件名称
- 福建省不动产交房即交证改革说明
- 发布机关
- 福建省人民政府／福建省自然资源主管部门
- 发布日期
- 2024年
- 文件名称
- 《中华人民共和国民法典》物权编
- 发布机关
- 最高人民检察院官方法规页面
- 发布日期
- 2020年
- 原始资料链接
- 开启官方来源 ↗
准备交房，但不知道应该检查什么？
提供楼盘名称、交房通知、房屋类型及装修状态，Rachel可协助整理交房前应向开发商确认的文件、费用、验房及产权办理项目。请勿直接传送完整台胞证、银行资料、未打码合同或权属证书影像。