四个关键节点
先知道什么时候要停、什么时候才算完成。
看房前
先查资格与预算确认证件、首付能力、贷款条件及购房目的
付定金前
先查楼盘查验预售许可、房屋用途、可售房号及收款帐户
正式成交
合同＋网签备案正式买卖合同应通过政府房屋交易系统办理网签备案
取得产权
完成不动产登记交房、网签及付款不等于已完成产权登记
查看符合我的流程
依房屋、付款、办理与购买方式，实时整理可能增加的步骤。
适用流程
- 确认预算与购房资格
- 查验楼盘与房屋资料
- 确认房号与价格
- 审阅认购及正式合同
- 完成网签备案
- 依合同付款
- 交房验房
- 缴税与不动产转移登记
- 入住办理
可能增加的步骤
- 先确认房屋属期房或现房，再查验对应销售文件
- 付定金前确认采全额或贷款，并写明贷款未核准处理方式
应准备的文件
- 有效台胞证
- 房号与正式价格资料
- 商品房买卖合同及附件
- 付款及登记文件
应向哪些单位确认
- 开发商或销售公司
- 房屋交易或住建主管机关
- 税务机关
- 不动产登记窗口
高风险提醒
- 不得将大额房款汇入销售人员、中介、代办或其他私人帐户
本流程为一般性指引，实际顺序以楼盘、银行、税务及不动产登记窗口为准。
买房完整主流程
点开每一步，查看要做什么、文件、付款、成果与停止条件。
支付认购款或定金前确认
文件名称可能不同，仍应以实际条款与款项性质判断。
定金是否退还及是否适用定金罚则，须依合同内容、违约原因与法律规定判断；不得简化为任何情况都不能退。
全额付款与银行贷款分支
付款方式不同，但正式合同、网签、交房、缴税与产权登记不能省略。
A. 全额付款
- 01依合同支付房款
- 02确认款项进入正式帐户
- 03取得正式收据或发票
- 04确认合同及网签备案
- 05等待交付及登记条件完成
全额付款省略银行贷款程序，但不会省略楼盘查验、网签备案、缴税、交房及不动产登记。
B. 银行贷款
- 01提交正式申请贷款资料
- 02银行审核买家与房屋
- 03房屋估价，如银行要求
- 04银行核准贷款条件
- 05签署借款及抵押文件
- 06办理抵押或预告登记，如适用
- 07银行放款至正式指定帐户
- 08开始依约还款
政策最低首付、合作银行参考首付与买家实际核准首付不得混为同一数字。贷款审批不足时，买家可能需要补足首付款。
期房与现房分支
先确认房屋状态，再核对相对应的合法销售与交付条件。
A. 购买期房
- 01查验预售许可
- 02认购与正式合同
- 03网签备案
- 04付款或贷款
- 05追踪施工及通知
- 06竣工及交付
- 07验房
- 08缴税与不动产登记
- 签约时尚未完全建成或交付
- 查验商品房预售许可
- 房款进入预售资金监管帐户
- 追踪施工与交付风险
- 最终面积可能依实测调整
- 等待竣工与交付条件完成
B. 现房或已竣工房屋
- 01查验现售及产权条件
- 02实地看屋
- 03确认价格及合同
- 04网签备案
- 05付款或贷款
- 06验房交付
- 07缴税与不动产登记
- 可实际查看房屋状况
- 确认现售备案或合法销售状态
- 确认房屋首次登记
- 确认分户转移登记条件
- 仍须完成合同、网签、缴税与登记
四层交易与产权状（台湾用语）态
把认购、网签、交房与登记分清楚。
已签认购书
不等于取得房屋产权
已完成网签备案
不等于取得不动产权证
已交房并取得钥匙
不等于登记程序一定完成
已完成不动产转移登记
才进入正式产权完成阶段
付款时间轴
每笔费用都要先分清是政府税费、楼盘费用、银行费用、个人选择或尚待确认。
- 01
购房前
交通、住宿、文件及银行评估成本
个人选择／银行费用 - 02
认购阶段
认购款或定金
楼盘费用 - 03
正式签约阶段
首付款或分期款
楼盘费用 - 04
贷款阶段
银行正式列明的评估、保险或文件费用
银行费用／尚待确认 - 05
交房阶段
住宅维修资金、物业费、装修管理费及正式通知费用
楼盘费用／尚待确认 - 06
登记阶段
契税、不动产登记费及依法应缴费用
政府税费 - 07
入住阶段
家具家电、装修、水电燃气及持续物业费
个人选择
每阶段文件成果
只勾选是否已保存，不上传证件或合同。
0 / 13 项已确认保存
| 确认 | 阶段 | 应取得或保存的文件 |
|---|---|---|
| 资格确认 | 证件清单、共有及委托安排 | |
| 贷款预审 | 银行初步条件及文件清单 | |
| 楼盘查验 | 预售许可、用途及监管帐户资料 | |
| 选房 | 房号、价格及优惠确认 | |
| 认购 | 认购书及付款凭证 | |
| 正式签约 | 商品房买卖合同及附件 | |
| 网签备案 | 备案编码或官方可查纪录 | |
| 付款 | 银行纪录、收据及发票 | |
| 贷款 | 贷款审批文件、借款及抵押资料 | |
| 交房 | 交房文件、验房纪录及修缮清单 | |
| 缴税 | 契税申报及完税资料 | |
| 登记 | 不动产权证或电子证照 | |
| 入住 | 物业及水电燃气办理资料 |
本工具不提供文件上传，也不会保存证件或合同内容。
遇到以下情况，先不要付款
- 01
无法查到商品房预售许可或现售资料。
- 02
欲购楼栋或房号不在正式许可范围。
- 03
房屋正式用途与销售说明不一致。
- 04
要求汇款至个人或私人代办帐户。
- 05
监管帐户与合同或官方资料不一致。
- 06
销售人员不让买家阅读完整合同。
- 07
重要承诺只愿意口头说明。
- 08
要求签署空白文件。
- 09
贷款尚未评估，却要求支付大额不可退还定金金。
- 10
合同没有说明贷款未核准如何处理。
- 11
无法提供正式付款凭证。
- 12
催促买家立即签署或汇款，不允许查验。
- 13
使用「保证升值」「保证出租」「保证回购」但无正式保障文件。
- 14
要求隐瞒真实成交价格或签署不同价格合同。
- 15
要求以不明第三方代收房款。
以上任何一项出现，都不代表交易一定违法，但已构成需要进一步查验的高风险讯号。
我的购房进度
有疑问或暂停时，工具会显示该阶段最先要确认的事项。
仍须厦门或漳州地方窗口确认
- 厦门与漳州各行政区的实际流程顺序
- 台胞身份、婚姻、共有与委托文件清单
- 台湾收入与银行流水的住房贷款认可方式
- 各楼盘预售许可、现售备案与监管帐户
- 网签变更、注销与备案查询方式
- 期房交付、现房首次登记与分户登记条件
- 交房即交证是否适用特定楼盘
- 地方税务与不动产登记窗口要求
买房流程常见问题
看中房屋后，第一步是先付定金吗？
不是。支付定金前应先确认购房资格、预售许可、房屋用途、可售房号、监管帐户及贷款可行性。
认购书等于正式买卖合同吗？
不一定。认购书通常用于确认房号、价格及后续签约安排，正式权利义务仍须阅读商品房买卖合同及相关附件。
定金一定不能退吗？
不能一概而论。是否退还须依合同条款、违约原因及法律规定判断。具有法定定金性质的款项，在符合条件时可能适用定金罚则。
签完合同后就算买到房子了吗？
签约是重要交易程序，但仍应完成网签备案、付款、交房、缴税及不动产转移登记。
什么是网签备案？
是买卖双方通过政府房屋交易系统签订商品房买卖合同并完成备案的程序，用于核验交易主体与房源及记录交易状态。
网签后就取得房屋产权了吗？
不是。网签备案与不动产转移登记是不同程序。产权原则上须依法登记并记载于不动产登记簿。
房款可以汇给销售人员代缴吗？
不建议。预售房款应依正式合同及监管要求支付至指定帐户，并取得正式凭证。
贷款未通过可以退还定金金吗？
需看认购书及正式合同是否约定贷款未核准的处理方式，不能预设一定可退或一定不退。
交房就是取得不动产权证吗？
不一定。部分楼盘可能推动交房即交证，但一般仍应分别确认交房及不动产登记进度。
全额付款是否不用网签或登记？
不是。全额付款只是不申请银行贷款，仍应依法办理合同、网签备案、税务及不动产登记程序。
人在台湾可以完成所有流程吗？
部分流程可能可委托或在线办理，但授权书、公证验证、银行本人核验及登记要求须事先确认。
取得钥匙后房屋就完全属于我吗？
钥匙代表房屋已交付使用，不等同产权登记完成。应确认不动产权证或电子登记结果。
官方资料来源
以下来源依本阶段规格照录；发布日期与地方实际受理方式仍应在使用前再次确认。
- 文件名称
- 住房和城乡建设部关于提升房屋网签备案服务效能的意见（建房规〔2020〕4号）
- 发布机关
- 住房和城乡建设部
- 发布日期
- 待正式文件確認
- 原始资料链接
- 开启官方来源 ↗
- 文件名称
- 商品房买卖合同（网签）登记备案
- 发布机关
- i厦门／厦门政务服务
- 发布日期
- 待正式文件確認
- 原始资料链接
- 开启官方来源 ↗
- 文件名称
- 漳州市住建局购房避坑指南及预售资金监管帐户查询说明
- 发布机关
- 漳州市住房和城乡建设局／漳州市人民政府
- 发布日期
- 2026年1月12日
- 原始资料链接
- 开启官方来源 ↗
- 文件名称
- 漳州预售许可与监管帐户查询说明
- 发布机关
- 漳州市住房和城乡建设局
- 发布日期
- 2021年11月23日
- 原始资料链接
- 开启官方来源 ↗
- 文件名称
- 《中华人民共和国民法典》第三编合同
- 发布机关
- 中华人民共和国最高人民检察院资料页
- 发布日期
- 待正式文件確認
- 原始资料链接
- 开启官方来源 ↗
- 文件名称
- 《中华人民共和国民法典》第二编物权
- 发布机关
- 中华人民共和国最高人民检察院资料页
- 发布日期
- 待正式文件確認
- 原始资料链接
- 开启官方来源 ↗
- 文件名称
- 关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告
- 发布机关
- 财政部、税务总局、住房城乡建设部
- 发布日期
- 待正式文件確認
- 原始资料链接
- 开启官方来源 ↗
不知道目前走到哪一步？
提供预计购买地区、楼盘、房屋状态、付款方式及目前已签署的文件名称，Rachel可协助整理下一步应向楼盘、银行及主管机关确认的事项。请勿上传台胞证、银行流水、信用报告、完整合同、银行账号或短信验证码。