四个看到就应停下来核对的讯号
没有预售许可
不要付款应先确认楼盘、楼栋及欲购房号是否具有合法销售资格。
要求汇入私人帐户
立即停止房款及依法监管的预售资金应依正式合同与监管要求支付。
政策首付15%
不等于贷款审批85%银行实际贷款审批较低时，买家必须补足更多自有资金。
保证升值或回购
不可只信口头承诺应查验承诺主体、合同效力、履约能力及法律合规性。
先分清楚：可继续确认、暂缓，还是停止付款
已取得主要文件，可以继续确认
- 已查到预售许可或现售备案
- 楼栋及房号在正式可售范围
- 房屋与土地用途明确
- 收款帐户与正式合同及监管资料一致
- 已取得完整合同样本
- 贷款已进行初步预审
- 主要费用有正式清单
绿灯只表示目前主要资料已取得，不代表交易完全没有风险，也不构成法律或贷款保证。
资料不足，应暂缓签署或付款
- 银行方案只有口头说明
- 房屋正式用途尚未确认
- 土地年限没有正式起止日期
- 交房或办证期限不明
- 样板房与合同附件未完成对照
- 赠送面积或车位权利不明
- 税费、维修资金或物业费尚未取得正式资料
- 贷款未完成初步评估
要求补充正式资料，并在文件补齐前不要支付大额不可退款项。
应立即停止付款并查验
- 楼盘未取得预售许可或房号不在许可范围
- 要求汇款至销售人员、中介、代办或私人帐户
- 房屋正式用途与销售宣传不一致
- 要求签署空白合同或空白授权书
- 拒绝提供完整合同
- 正式成交价与实际付款价格不同
- 要求隐瞒真实交易价格
- 保证升值、保证租金或保证回购却无可执行保障
- 无法说明网签、资金监管或产权登记安排
- 贷款未评估即要求支付大额不可退还定金金
- 存在查封、重大权属争议或无法说明的抵押问题
出现红灯不代表网站已认定交易违法，但代表目前不适合继续支付款项。
购房每一阶段，都有不同的停止条件
每一步先确认文件、收款与责任主体，再决定是否进入下一步。
- 01
看房与比较
- 常见风险
- 只看效果图、单一价格或口头推荐。
- 可能损失
- 选到不符生活或用途需求的产品。
- 应查验文件
- 区位、用途、价格与交付资料。
- 控制方法
- 以正式资料与现场条件比较。
- 停止条件
- 宣称保证升值或入学。
- 02
楼盘与房屋查验
- 常见风险
- 预售许可、楼栋或房号尚未确认。
- 可能损失
- 付款后无法依预期网签或交付。
- 应查验文件
- 预售许可、可售资料、用途资料。
- 控制方法
- 逐一比对楼盘、楼栋及房号。
- 停止条件
- 先付款后补许可。
- 03
贷款预评估
- 常见风险
- 把政策最低首付当成贷款审批结果。
- 可能损失
- 自有资金短缺或违约。
- 应查验文件
- 银行可受理说明、文件清单。
- 控制方法
- 取得初步预审与最坏情境预算。
- 停止条件
- 未评估即付不可退还定金金。
- 04
选房与价格确认
- 常见风险
- 折扣、车位或装修价格不透明。
- 可能损失
- 合同外费用及税务争议。
- 应查验文件
- 价格表、费用清单、合同总价。
- 控制方法
- 确认每一笔费用与责任主体。
- 停止条件
- 合同价与实际付款不同。
- 05
认购与定金
- 常见风险
- 退款、贷款未核准责任不明。
- 可能损失
- 定金或认购款难以返还。
- 应查验文件
- 认购书、退款与违约条款。
- 控制方法
- 写明资格、贷款及网签失败处理。
- 停止条件
- 空白或概括性文件。
- 06
正式买卖合同
- 常见风险
- 样板房、赠送或口头承诺未列附件。
- 可能损失
- 日后难以主张。
- 应查验文件
- 完整合同、补充协议、交付附件。
- 控制方法
- 逐条审阅并保留签署版本。
- 停止条件
- 拒绝提供完整合同。
- 07
网签与付款
- 常见风险
- 款项汇入私人或非正式帐户。
- 可能损失
- 房款无法追溯、影响交易与税务。
- 应查验文件
- 监管帐户、收据、发票安排。
- 控制方法
- 核对户名、账号、用途与房号。
- 停止条件
- 要求私人代收或分拆汇款。
- 08
等待施工与交房
- 常见风险
- 工程明显落后或延期责任过低。
- 可能损失
- 居住安排与资金计划受影响。
- 应查验文件
- 工程进度、延期公告、合同条款。
- 控制方法
- 定期保存官方与现场资料。
- 停止条件
- 无法说明施工与办证前置条件。
- 09
验房与费用
- 常见风险
- 先签无异议文件、费用无依据。
- 可能损失
- 修缮与退款主张受限。
- 应查验文件
- 验房表、收费通知、保修资料。
- 控制方法
- 书面记录缺失，逐笔核对费用。
- 停止条件
- 无正式凭证或要求汇私人帐户。
- 10
产权登记
- 常见风险
- 把网签或交房视为权属证书完成。
- 可能损失
- 权利登记与抵押安排未落实。
- 应查验文件
- 完税、首次登记、转移登记资料。
- 控制方法
- 追踪不动产登记进度。
- 停止条件
- 登记条件无法说明。
- 11
入住、出租或转售
- 常见风险
- 将投资、出租或学区承诺当保证。
- 可能损失
- 营运、税务与转售预期落差。
- 应查验文件
- 用途、物业、租赁及税务资料。
- 控制方法
- 分开审阅居住、出租与税务条件。
- 停止条件
- 保本、保租或保回购口头承诺。
把风险拆成可查验的文件与行动
以下区块可展开阅读。未提供正式资料时，统一视为尚待楼盘、银行或主管机关确认。
01有售楼处，不代表房屋已可合法预售
预售许可应对应到实际购买的楼盘、楼栋与房号，不能只查看同一楼盘其他楼栋的许可。
建议查验
- 开发商正式名称与楼盘正式核准名称
- 商品房预售许可证或现售备案与证号
- 许可的楼栋、房屋用途及欲购房号
- 房屋目前可售、已认购、已网签或受限制状态
- 预售资金监管银行及监管帐户
应停止付款的说法
- 无法提供预售许可证号
- 楼栋未列入许可或房号无法查验
- 要求先付款后补许可
- 不允许核对监管帐户
02品牌名称与实际签约公司可能不是同一家公司
知名品牌参与行销、代建或物业管理，不代表品牌母公司一定为买卖合同的履约责任人。
建议查验
- 品牌宣传名称、土地使用权人及预售许可开发企业
- 商品房买卖合同出卖人、正式收款帐户户名与发票开具单位
- 交房及保修责任单位、母公司正式担保（如有）
- 主管机关公示、预售许可与企业信用资料
公司存在诉讼、抵押或被执行纪录，不当然代表楼盘一定无法交付；但应确认是否影响特定土地、楼栋、帐户及履约能力。
03工程进度与延期交房风险
大型开发商、国企背景或资金监管均不等于零风险。
建议查验
- 合同交付日期、实际工程进度与施工状态
- 重要建设节点、预售资金监管方式与延期公告
- 合同的延期责任、解除条件及办证前置作业
定期保存官方与现场进度资料，对重大延期取得书面说明。
04付款对象错误，可能比房价谈错更严重
房款、定金、首付款、贷款及其他购房价款，应依正式合同与所在地预售资金监管要求支付。
建议查验
- 收款户名、开户银行与账号
- 是否载于预售许可、正式合同或官方资料
- 付款用途、应付金额与对应楼盘、楼栋及房号
- 正式收据、发票及加盖印章的付款确认
应停止付款的说法
- 先汇给销售人员再代缴
- 中介内部优惠帐户
- 私人帐户付款比较快
- 监管帐户不能用而要求改汇其他帐户
- 要求分拆小额汇款避开审查
05认购款、定金与退款风险
文件标题不是判断款项性质的唯一依据；贷款未核准不代表当然可以退款。
建议查验
- 是否选定房号、退款期限与方式
- 贷款、购房资格或网签未通过的处理
- 开发商变更价格或房号的责任
- 违约金及定金条款是否重复
- 定金数额与主合同标的额20%上限的关系
开发商原因、买家原因及政策原因的退款安排应分别以书面约定。
06政策最低首付不是买家的最终首付
政策最低首付 → 合作银行参考方案 → 买家正式贷款审批结果。
建议查验
- 银行是否可受理台胞申请贷款
- 可认可收入类型、初步成数、年限与利率定价方式
- 估价机制、文件清单及贷款不足处理方式
人民币200万元房屋，政策最低首付15%为30万元；若银行只贷款审批50%，首付可能为100万元，自有资金差额70万元。以上为试算范例。
07可以住，不代表法律与登记用途是住宅
住宅型公寓、酒店式公寓、商务公寓、SOHO、LOFT、商住两用及文旅公寓，均应以正式用途为准。
建议查验
- 土地用途、规划用途、预售许可用途与合同用途
- 不动产登记用途、土地使用权起止日期
- 贷款产品类型、契税与交易费用、水电燃气性质
- 未来居住、出租及转售限制
应停止付款的说法
- 商业产权和住宅完全一样
- 一定能改成住宅
- 一定能落户或入学
- 用途不用写入合同
08广告中的未来，不一定是合同中的交付内容
规划中、建设中及尚未投入使用的交通、学校、商业与公共设施，应清楚标明目前状态与资料来源。
建议查验
- 查看主管机关正式规划、教育及交通公告
- 分辨已建成、在建、已核准与仅规划
- 查看是否纳入合同交付责任
- 实地确认距离，不只使用行车时间文案
应停止付款的说法
- 保证房价上涨、保证租金回报或买到即赚到
- 买房保证入学或落户
- 地铁、商场或学校一定在特定时间完成
- 海景永久不受遮挡
09口头承诺与合同不一致风险
聊天纪录可以作为争议资料的一部分，但不应取代完整、明确并由责任主体签署的合同条款。
建议查验
- 承诺是否写入正式合同或加盖印章的补充协议
- 责任主体、履行时间与不履行责任
- 广告、简报、聊天纪录与现场照片是否完整保存
- 样板房、车位、装修、物业及贷款条件是否列入附件
10价格、折扣与返现风险
不得配合隐瞒真实成交价格、虚构费用或签署内容不一致的合同。
建议查验
- 备案或公开价格、原始报价、正式折扣与合同总价
- 车位及装修是否另计、优惠与返现责任主体
- 是否影响发票、贷款、契税及退房金额
应停止付款的说法
- 合同价格与实际付款不同
- 部分房款不开发票
- 折扣款汇给私人帐户
- 低报成交价降低税费
- 虚构装修或服务合同拆分房价
11保证出租、售后包租与回购风险
一张由销售公司或关联公司出具的回购承诺，不等于开发商或有资力主体一定履约。
建议查验
- 房屋是否已竣工、合同相对人与租金来源
- 支付人的资产、担保、空置与营运成本
- 回购义务人、价格、期限、启动条件及违约责任
未竣工商品房不得以售后包租或变相售后包租方式销售；已竣工房屋仍应逐项审阅租赁与经营安排。
12样板房、精装修交付与车位权利风险
样板房的活动家具、灯光与展示手法不一定是交付内容；车位「免费赠送」也应确认取得的权利类型。
建议查验
- 交付标准样板房、装修品牌、型号与替代条件
- 精装修附件、设备保修与实测面积
- 车位所有权、使用权或租赁权及管理费
- 交房日期、延期责任与办证期限
认购款、定金、首付款：先看条款，再看名称
| 款项名称 | 可能性质 | 主要风险 | 应确认 |
|---|---|---|---|
| 诚意金 | 预约或意向款 | 退还条件不明 | 是否选定房号、退还期限 |
| 认筹金 | 意向或排号款 | 被变相限制退款 | 正式收款人及退款方式 |
| 认购款 | 依认购文件判断 | 可能与正式签约责任连动 | 文件内容及违约责任 |
| 订金 | 通常偏向预付款 | 名称不能单独决定法律效果 | 实际条款与付款目的 |
| 定金 | 法律上的担保 | 违约时可能适用定金罚则 | 金额、责任及退还条件 |
| 首付款 | 正式房价款 | 贷款不足时可能需补款 | 合同、银行及监管帐户 |
提醒具有定金效力的金额不得超过主合同标的额20%；是否返还仍须依合同、责任及合同目的判断。贷款未核准不代表当然可以退款。
付款前的20项查验清单
- 01预售许可已确认未完成：建议暂缓支付不可退还的大额款项。
- 02楼栋及房号可售已确认未完成：建议暂缓支付不可退还的大额款项。
- 03开发商与签约公司已确认未完成：建议暂缓支付不可退还的大额款项。
- 04房屋正式用途已确认未完成：建议暂缓支付不可退还的大额款项。
- 05土地正式用途及年限已确认未完成：建议暂缓支付不可退还的大额款项。
- 06预售资金监管帐户已确认未完成：建议暂缓支付不可退还的大额款项。
- 07收款户名与合同一致未完成：建议暂缓支付不可退还的大额款项。
- 08已取得完整认购书未完成：建议暂缓支付不可退还的大额款项。
- 09已阅读正式商品房买卖合同样本未完成：建议暂缓支付不可退还的大额款项。
- 10贷款已完成初步预审未完成：建议暂缓支付不可退还的大额款项。
- 11贷款未核准处理方式已写入文件未完成：建议暂缓支付不可退还的大额款项。
- 12定金或其他款项退还条件明确未完成：建议暂缓支付不可退还的大额款项。
- 13房屋总价与附加费用明确未完成：建议暂缓支付不可退还的大额款项。
- 14装修及样板房差异已确认未完成：建议暂缓支付不可退还的大额款项。
- 15交房日期及延期责任明确未完成：建议暂缓支付不可退还的大额款项。
- 16办证期限及逾期责任明确未完成：建议暂缓支付不可退还的大额款项。
- 17口头承诺已写入正式文件未完成：建议暂缓支付不可退还的大额款项。
- 18已保存广告、文件及付款资料未完成：建议暂缓支付不可退还的大额款项。
- 19车位及附属空间权利已确认未完成：建议暂缓支付不可退还的大额款项。
- 20跨境汇款所需文件已向银行确认未完成：建议暂缓支付不可退还的大额款项。
出现以下任一情况，先停止付款
- 01没有预售许可
- 02房号不在许可范围
- 03房屋用途不明
- 04正式用途与销售说法不符
- 05要求汇入私人帐户
- 06监管帐户无法核对
- 07合同价格与实际付款不同
- 08拒绝提供完整合同
- 09要求签署空白文件
- 10贷款未评估即要求支付不可退还定金金
- 11承诺保证升值、租金或回购但无可执行保障
- 12承诺买房落户或指定学校入学
- 13要求隐瞒真实成交价格
- 14无法提供正式付款凭证
- 15开发商及收款公司名称不一致且无合理文件
- 16房屋存在查封或重大权属争议
- 17催促立即汇款并拒绝查验资料
- 18要求提供银行密码、验证码或远端操作权限
先停止付款，不代表必须立即放弃交易。应先取得正式文件、核对责任主体并完成主管机关或银行查验。
把手上的资料先整理成风险讯号
我的购房风险初步检查
此工具仅在目前页面内计算，不会上传、保存或收集姓名、台胞证、银行资料或完整房号。
黄灯：仍有信息待确认
部分重要资料尚未确认，建议暂缓支付不可退款项。
保存证据，再依问题找正确窗口
买家应保存
- 楼盘广告与官方网页截图
- 预售许可资料与房号价格表
- 认购书、商品房买卖合同及附件
- 补充协议、销售人员公司资料与重要聊天纪录
- 付款帐户通知、银行转帐凭证、正式收据与发票
- 贷款预审与贷款审批文件
- 工程进度、交房、验房与修缮纪录
- 契税、登记资料及不动产权证或电子证照
保存原始档案、完整日期与上下文，不只保留裁切截图；电话承诺应要求补充书面确认。
争议处理路径
- 楼盘销售、预售许可、网签及预售资金
- 楼盘所在地住房和建设主管机关、房屋交易窗口、12345及合同约定程序
- 虚假广告、价格及不明收费
- 市场监督管理部门、12315或12345
- 银行贷款及金融服务
- 申请贷款银行正式客服、投诉渠道及合同约定程序
- 契税及税务
- 房屋所在地税务机关
- 产权、抵押及登记
- 不动产登记机构、自然资源主管机关
- 合同、定金及重大财产争议
- 先依书面合同协商，必要时仲裁、诉讼或咨询具资格专业人士
不同机关只处理主管事项；例如市场监管处理广告，不代表可直接替买家解除合同。
常见情境的初步判断
情境1｜预售许可下周才取得，先付十万元保留房号。
红灯。应先确认该楼栋及房号已取得正式销售许可，再决定是否付款。
以上为初步风险判断，不构成个案法律结论。情境2｜政策最低首付15%，销售人员表示台胞一定可贷85%。
黄灯或红灯。政策最低门槛不是银行正式贷款审批结果，应先完成银行预评估。
以上为初步风险判断，不构成个案法律结论。情境3｜首付款要求汇入非合同载明监管帐户的公司帐户。
红灯。暂停付款并核对预售资金监管资料。
以上为初步风险判断，不构成个案法律结论。情境4｜销售人员承诺三年固定租金及五年原价回购。
高风险。应确认房屋是否竣工、承诺主体、履约资金及合同合法性。
以上为初步风险判断，不构成个案法律结论。情境5｜住宅型公寓的正式用途写商业。
红灯。应以正式用途评估贷款、年限、税费、水电及未来转售。
以上为初步风险判断，不构成个案法律结论。情境6｜银行尚未预审，认购书却要求贷款失败自行补足全部房款。
高资金风险。应在签署前评估最坏情况及修改相关条款。
以上为初步风险判断，不构成个案法律结论。情境7｜车位写免费赠送，但没有产权或使用权合同。
黄灯。需确认取得的是所有权、使用权或租赁权。
以上为初步风险判断，不构成个案法律结论。情境8｜楼盘承诺买房即可让子女进入附近学校。
红灯宣传风险。应向教育主管部门查核当年度入学政策。
以上为初步风险判断，不构成个案法律结论。常见问题
有预售许可就代表楼盘完全安全吗？
不是。预售许可是合法预售的重要条件，但仍需确认房号、资金监管、合同、工程进度、贷款及产权登记安排。
房款可以汇给中介或销售人员代缴吗？
不建议。应依正式合同及预售资金监管要求支付至指定帐户，并取得正式凭证。
政策首付15%是否代表台胞一定只需准备15%？
不是。实际首付取决于银行正式贷款审批成数、房屋估价及买家条件。
贷款未通过，定金一定可以退吗？
不一定。应查看认购书及合同对贷款未核准的责任与退款安排。
订金一定可以退，定金一定不能退吗？
不能只看名称。应依文件内容、付款目的、责任原因及法律规定判断。
开发商承诺包租是否可信？
应查验房屋是否竣工、合同相对人、租金来源及履约保障。
广告写保证升值是否有保障？
房地产广告不得承诺升值或投资回报，买家不应将此作为收益保证。
住宅型公寓是否和普通住宅相同？
不一定。应查看正式土地用途、房屋用途、年限、贷款、税费及水电标准。
聊天纪录中的承诺有效吗？
可能成为争议证据，但重要条件仍应写入由责任主体正式签署或盖章的合同。
知名品牌楼盘是否一定不会延期？
不能保证。应查看实际签约项目公司、工程进度、合同责任及资金监管。
交房后就没有风险了吗？
仍需处理房屋质量、修缮、契税、首次登记、转移登记及取得不动产权证。
遇到虚假广告或不明收费可以向哪里反映？
可保存广告、合同及付款证据，向所在地市场监管部门、12315或主管机关反映；合同解除及退款争议仍可能需要协商、仲裁或诉讼处理。
官方资料来源
- 文件名称
- 《商品房销售管理办法》
- 发布机关
- 住房和城乡建设相关规定
- 发布日期
- 现行公开版本
- 原始资料链接
- 开启官方来源 ↗
- 文件名称
- 福建省商品房预售管理暂行办法
- 发布机关
- 福建省住房和城乡建设厅
- 发布日期
- 2005年
- 原始资料链接
- 开启官方来源 ↗
- 文件名称
- 福建省关于进一步促进房地产市场稳定发展的政策
- 发布机关
- 福建省住房和城乡建设厅
- 发布日期
- 2026年
- 原始资料链接
- 开启官方来源 ↗
- 文件名称
- 关于保障商品房预售资金用于项目建设的通知
- 发布机关
- 最高人民法院、住房和城乡建设部、中国人民银行
- 发布日期
- 公开文件
- 原始资料链接
- 开启官方来源 ↗
- 文件名称
- 漳州市购房避坑指南及预售资金监管帐户查询说明
- 发布机关
- 漳州市人民政府／住房建设主管部门
- 发布日期
- 2026年1月12日
- 原始资料链接
- 开启官方来源 ↗
- 文件名称
- 《中华人民共和国广告法》
- 发布机关
- 国家市场监督管理相关资料
- 发布日期
- 现行公开版本
- 原始资料链接
- 开启官方来源 ↗
- 文件名称
- 房地产广告合规指引
- 发布机关
- 市场监督管理部门
- 发布日期
- 公开版本
- 原始资料链接
- 开启官方来源 ↗
- 文件名称
- 《中华人民共和国民法典》
- 发布机关
- 司法部
- 发布日期
- 现行公开版本
- 原始资料链接
- 开启官方来源 ↗
- 文件名称
- 《中华人民共和国个人信息保护法》
- 发布机关
- 国家互联网信息办公室
- 发布日期
- 2021年
- 原始资料链接
- 开启官方来源 ↗
- 文件名称
- 市场监督管理投诉举报处理办法
- 发布机关
- 国家市场监督管理总局
- 发布日期
- 2026年公开页面
- 原始资料链接
- 开启官方来源 ↗
已经看中楼盘，但不知道还有哪些风险？
提供楼盘名称、房屋用途、价格、付款方式、是否需要贷款，以及目前已取得的文件名称，Rachel可协助整理签约前仍应向楼盘、银行及主管机关确认的项目。