四個看到就應停下來核對的訊號
沒有預售許可
不要付款應先確認建案、樓棟及欲購房號是否具有合法銷售資格。
要求匯入私人帳戶
立即停止房款及依法監管的預售資金應依正式合同與監管要求支付。
政策首付15%
不等於核貸85%銀行實際核貸較低時，買家必須補足更多自有資金。
保證升值或回購
不可只信口頭承諾應查驗承諾主體、合同效力、履約能力及法律合規性。
先分清楚：可繼續確認、暫緩，還是停止付款
已取得主要文件，可以繼續確認
- 已查到預售許可或現售備案
- 樓棟及房號在正式可售範圍
- 房屋與土地用途明確
- 收款帳戶與正式合同及監管資料一致
- 已取得完整合同樣本
- 貸款已進行初步預審
- 主要費用有正式清單
綠燈只表示目前主要資料已取得，不代表交易完全沒有風險，也不構成法律或貸款保證。
資料不足，應暫緩簽署或付款
- 銀行方案只有口頭說明
- 房屋正式用途尚未確認
- 土地年限沒有正式起止日期
- 交屋或辦證期限不明
- 樣品屋與合同附件未完成對照
- 贈送面積或車位權利不明
- 稅費、維修資金或物業費尚未取得正式資料
- 貸款未完成初步評估
要求補充正式資料，並在文件補齊前不要支付大額不可退款項。
應立即停止付款並查驗
- 建案未取得預售許可或房號不在許可範圍
- 要求匯款至銷售人員、仲介、代辦或私人帳戶
- 房屋正式用途與銷售宣傳不一致
- 要求簽署空白合同或空白授權書
- 拒絕提供完整合同
- 正式成交價與實際付款價格不同
- 要求隱瞞真實交易價格
- 保證升值、保證租金或保證回購卻無可執行保障
- 無法說明網簽、資金監管或產權登記安排
- 貸款未評估即要求支付大額不可退定金
- 存在查封、重大權屬爭議或無法說明的抵押問題
出現紅燈不代表網站已認定交易違法，但代表目前不適合繼續支付款項。
購屋每一階段，都有不同的停止條件
每一步先確認文件、收款與責任主體，再決定是否進入下一步。
- 01
看房與比較
- 常見風險
- 只看效果圖、單一價格或口頭推薦。
- 可能損失
- 選到不符生活或用途需求的產品。
- 應查驗文件
- 區位、用途、價格與交付資料。
- 控制方法
- 以正式資料與現場條件比較。
- 停止條件
- 宣稱保證升值或入學。
- 02
建案與房屋查驗
- 常見風險
- 預售許可、樓棟或房號尚未確認。
- 可能損失
- 付款後無法依預期網簽或交付。
- 應查驗文件
- 預售許可、可售資料、用途資料。
- 控制方法
- 逐一比對建案、樓棟及房號。
- 停止條件
- 先付款後補許可。
- 03
貸款預評估
- 常見風險
- 把政策最低首付當成核貸結果。
- 可能損失
- 自有資金短缺或違約。
- 應查驗文件
- 銀行可受理說明、文件清單。
- 控制方法
- 取得初步預審與最壞情境預算。
- 停止條件
- 未評估即付不可退定金。
- 04
選房與價格確認
- 常見風險
- 折扣、車位或裝修價格不透明。
- 可能損失
- 合同外費用及稅務爭議。
- 應查驗文件
- 價格表、費用清單、合同總價。
- 控制方法
- 確認每一筆費用與責任主體。
- 停止條件
- 合同價與實際付款不同。
- 05
認購與定金
- 常見風險
- 退款、貸款未核准責任不明。
- 可能損失
- 定金或認購款難以返還。
- 應查驗文件
- 認購書、退款與違約條款。
- 控制方法
- 寫明資格、貸款及網簽失敗處理。
- 停止條件
- 空白或概括性文件。
- 06
正式買賣合同
- 常見風險
- 樣品屋、贈送或口頭承諾未列附件。
- 可能損失
- 日後難以主張。
- 應查驗文件
- 完整合同、補充協議、交付附件。
- 控制方法
- 逐條審閱並保留簽署版本。
- 停止條件
- 拒絕提供完整合同。
- 07
網簽與付款
- 常見風險
- 款項匯入私人或非正式帳戶。
- 可能損失
- 房款無法追溯、影響交易與稅務。
- 應查驗文件
- 監管帳戶、收據、發票安排。
- 控制方法
- 核對戶名、帳號、用途與房號。
- 停止條件
- 要求私人代收或分拆匯款。
- 08
等待施工與交屋
- 常見風險
- 工程明顯落後或延期責任過低。
- 可能損失
- 居住安排與資金計畫受影響。
- 應查驗文件
- 工程進度、延期公告、合同條款。
- 控制方法
- 定期保存官方與現場資料。
- 停止條件
- 無法說明施工與辦證前置條件。
- 09
驗屋與費用
- 常見風險
- 先簽無異議文件、費用無依據。
- 可能損失
- 修繕與退款主張受限。
- 應查驗文件
- 驗屋表、收費通知、保修資料。
- 控制方法
- 書面記錄缺失，逐筆核對費用。
- 停止條件
- 無正式憑證或要求匯私人帳戶。
- 10
產權登記
- 常見風險
- 把網簽或交屋視為權證完成。
- 可能損失
- 權利登記與抵押安排未落實。
- 應查驗文件
- 完稅、首次登記、轉移登記資料。
- 控制方法
- 追蹤不動產登記進度。
- 停止條件
- 登記條件無法說明。
- 11
入住、出租或轉售
- 常見風險
- 將投資、出租或學區承諾當保證。
- 可能損失
- 營運、稅務與轉售預期落差。
- 應查驗文件
- 用途、物業、租賃及稅務資料。
- 控制方法
- 分開審閱居住、出租與稅務條件。
- 停止條件
- 保本、保租或保回購口頭承諾。
把風險拆成可查驗的文件與行動
以下區塊可展開閱讀。未提供正式資料時，統一視為尚待建案、銀行或主管機關確認。
01有售樓處，不代表房屋已可合法預售
預售許可應對應到實際購買的建案、樓棟與房號，不能只查看同一建案其他樓棟的許可。
建議查驗
- 開發商正式名稱與建案正式核准名稱
- 商品房預售許可證或現售備案與證號
- 許可的樓棟、房屋用途及欲購房號
- 房屋目前可售、已認購、已網簽或受限制狀態
- 預售資金監管銀行及監管帳戶
應停止付款的說法
- 無法提供預售許可證號
- 樓棟未列入許可或房號無法查驗
- 要求先付款後補許可
- 不允許核對監管帳戶
02品牌名稱與實際簽約公司可能不是同一家公司
知名品牌參與行銷、代建或物業管理，不代表品牌母公司一定為買賣合同的履約責任人。
建議查驗
- 品牌宣傳名稱、土地使用權人及預售許可開發企業
- 商品房買賣合同出賣人、正式收款帳戶戶名與發票開具單位
- 交屋及保修責任單位、母公司正式擔保（如有）
- 主管機關公示、預售許可與企業信用資料
公司存在訴訟、抵押或被執行紀錄，不當然代表建案一定無法交付；但應確認是否影響特定土地、樓棟、帳戶及履約能力。
03工程進度與延期交屋風險
大型開發商、國企背景或資金監管均不等於零風險。
建議查驗
- 合同交付日期、實際工程進度與施工狀態
- 重要建設節點、預售資金監管方式與延期公告
- 合同的延期責任、解除條件及辦證前置作業
定期保存官方與現場進度資料，對重大延期取得書面說明。
04付款對象錯誤，可能比房價談錯更嚴重
房款、定金、首付款、貸款及其他購房價款，應依正式合同與所在地預售資金監管要求支付。
建議查驗
- 收款戶名、開戶銀行與帳號
- 是否載於預售許可、正式合同或官方資料
- 付款用途、應付金額與對應建案、樓棟及房號
- 正式收據、發票及加蓋印章的付款確認
應停止付款的說法
- 先匯給銷售人員再代繳
- 仲介內部優惠帳戶
- 私人帳戶付款比較快
- 監管帳戶不能用而要求改匯其他帳戶
- 要求分拆小額匯款避開審查
05認購款、定金與退款風險
文件標題不是判斷款項性質的唯一依據；貸款未核准不代表當然可以退款。
建議查驗
- 是否選定房號、退款期限與方式
- 貸款、購房資格或網簽未通過的處理
- 開發商變更價格或房號的責任
- 違約金及定金條款是否重複
- 定金數額與主合同標的額20%上限的關係
開發商原因、買家原因及政策原因的退款安排應分別以書面約定。
06政策最低首付不是買家的最終首付
政策最低首付 → 合作銀行參考方案 → 買家正式核貸結果。
建議查驗
- 銀行是否可受理台胞申貸
- 可認列收入類型、初步成數、年限與利率定價方式
- 估價機制、文件清單及貸款不足處理方式
人民幣200萬元房屋，政策最低首付15%為30萬元；若銀行只核貸50%，首付可能為100萬元，自有資金差額70萬元。以上為試算範例。
07可以住，不代表法律與登記用途是住宅
住宅型公寓、酒店式公寓、商務公寓、SOHO、LOFT、商住兩用及文旅公寓，均應以正式用途為準。
建議查驗
- 土地用途、規劃用途、預售許可用途與合同用途
- 不動產登記用途、土地使用權起止日期
- 貸款產品類型、契稅與交易費用、水電燃氣性質
- 未來居住、出租及轉售限制
應停止付款的說法
- 商業產權和住宅完全一樣
- 一定能改成住宅
- 一定能落戶或入學
- 用途不用寫入合同
08廣告中的未來，不一定是合同中的交付內容
規劃中、建設中及尚未投入使用的交通、學校、商業與公共設施，應清楚標明目前狀態與資料來源。
建議查驗
- 查看主管機關正式規劃、教育及交通公告
- 分辨已建成、在建、已核准與僅規劃
- 查看是否納入合同交付責任
- 實地確認距離，不只使用行車時間文案
應停止付款的說法
- 保證房價上漲、保證租金回報或買到即賺到
- 買房保證入學或落戶
- 地鐵、商場或學校一定在特定時間完成
- 海景永久不受遮擋
09口頭承諾與合同不一致風險
聊天紀錄可以作為爭議資料的一部分，但不應取代完整、明確並由責任主體簽署的合同條款。
建議查驗
- 承諾是否寫入正式合同或加蓋印章的補充協議
- 責任主體、履行時間與不履行責任
- 廣告、簡報、聊天紀錄與現場照片是否完整保存
- 樣品屋、車位、裝修、物業及貸款條件是否列入附件
10價格、折扣與返現風險
不得配合隱瞞真實成交價格、虛構費用或簽署內容不一致的合同。
建議查驗
- 備案或公開價格、原始報價、正式折扣與合同總價
- 車位及裝修是否另計、優惠與返現責任主體
- 是否影響發票、貸款、契稅及退房金額
應停止付款的說法
- 合同價格與實際付款不同
- 部分房款不開發票
- 折扣款匯給私人帳戶
- 低報成交價降低稅費
- 虛構裝修或服務合同拆分房價
11保證出租、售後包租與回購風險
一張由銷售公司或關聯公司出具的回購承諾，不等於開發商或有資力主體一定履約。
建議查驗
- 房屋是否已竣工、合同相對人與租金來源
- 支付人的資產、擔保、空置與營運成本
- 回購義務人、價格、期限、啟動條件及違約責任
未竣工商品房不得以售後包租或變相售後包租方式銷售；已竣工房屋仍應逐項審閱租賃與經營安排。
12樣品屋、精裝交付與車位權利風險
樣品屋的活動家具、燈光與展示手法不一定是交付內容；車位「免費贈送」也應確認取得的權利類型。
建議查驗
- 交付標準樣品屋、裝修品牌、型號與替代條件
- 精裝修附件、設備保修與實測面積
- 車位所有權、使用權或租賃權及管理費
- 交屋日期、延期責任與辦證期限
認購款、定金、首付款：先看條款，再看名稱
| 款項名稱 | 可能性質 | 主要風險 | 應確認 |
|---|---|---|---|
| 誠意金 | 預約或意向款 | 退還條件不明 | 是否選定房號、退還期限 |
| 認籌金 | 意向或排號款 | 被變相限制退款 | 正式收款人及退款方式 |
| 認購款 | 依認購文件判斷 | 可能與正式簽約責任連動 | 文件內容及違約責任 |
| 訂金 | 通常偏向預付款 | 名稱不能單獨決定法律效果 | 實際條款與付款目的 |
| 定金 | 法律上的擔保 | 違約時可能適用定金罰則 | 金額、責任及退還條件 |
| 首付款 | 正式房價款 | 貸款不足時可能需補款 | 合同、銀行及監管帳戶 |
提醒具有定金效力的金額不得超過主合同標的額20%；是否返還仍須依合同、責任及合同目的判斷。貸款未核准不代表當然可以退款。
付款前的20項查驗清單
- 01預售許可已確認未完成：建議暫緩支付不可退還的大額款項。
- 02樓棟及房號可售已確認未完成：建議暫緩支付不可退還的大額款項。
- 03開發商與簽約公司已確認未完成：建議暫緩支付不可退還的大額款項。
- 04房屋正式用途已確認未完成：建議暫緩支付不可退還的大額款項。
- 05土地正式用途及年限已確認未完成：建議暫緩支付不可退還的大額款項。
- 06預售資金監管帳戶已確認未完成：建議暫緩支付不可退還的大額款項。
- 07收款戶名與合同一致未完成：建議暫緩支付不可退還的大額款項。
- 08已取得完整認購書未完成：建議暫緩支付不可退還的大額款項。
- 09已閱讀正式商品房買賣合同樣本未完成：建議暫緩支付不可退還的大額款項。
- 10貸款已完成初步預審未完成：建議暫緩支付不可退還的大額款項。
- 11貸款未核准處理方式已寫入文件未完成：建議暫緩支付不可退還的大額款項。
- 12定金或其他款項退還條件明確未完成：建議暫緩支付不可退還的大額款項。
- 13房屋總價與附加費用明確未完成：建議暫緩支付不可退還的大額款項。
- 14裝修及樣品屋差異已確認未完成：建議暫緩支付不可退還的大額款項。
- 15交屋日期及延期責任明確未完成：建議暫緩支付不可退還的大額款項。
- 16辦證期限及逾期責任明確未完成：建議暫緩支付不可退還的大額款項。
- 17口頭承諾已寫入正式文件未完成：建議暫緩支付不可退還的大額款項。
- 18已保存廣告、文件及付款資料未完成：建議暫緩支付不可退還的大額款項。
- 19車位及附屬空間權利已確認未完成：建議暫緩支付不可退還的大額款項。
- 20跨境匯款所需文件已向銀行確認未完成：建議暫緩支付不可退還的大額款項。
出現以下任一情況，先停止付款
- 01沒有預售許可
- 02房號不在許可範圍
- 03房屋用途不明
- 04正式用途與銷售說法不符
- 05要求匯入私人帳戶
- 06監管帳戶無法核對
- 07合同價格與實際付款不同
- 08拒絕提供完整合同
- 09要求簽署空白文件
- 10貸款未評估即要求支付不可退定金
- 11承諾保證升值、租金或回購但無可執行保障
- 12承諾買房落戶或指定學校入學
- 13要求隱瞞真實成交價格
- 14無法提供正式付款憑證
- 15開發商及收款公司名稱不一致且無合理文件
- 16房屋存在查封或重大權屬爭議
- 17催促立即匯款並拒絕查驗資料
- 18要求提供銀行密碼、驗證碼或遠端操作權限
先停止付款，不代表必須立即放棄交易。應先取得正式文件、核對責任主體並完成主管機關或銀行查驗。
把手上的資料先整理成風險訊號
我的購屋風險初步檢查
此工具僅在目前頁面內計算，不會上傳、保存或收集姓名、台胞證、銀行資料或完整房號。
黃燈：仍有資料待確認
部分重要資料尚未確認，建議暫緩支付不可退款項。
保存證據，再依問題找正確窗口
買家應保存
- 建案廣告與官方網頁截圖
- 預售許可資料與房號價格表
- 認購書、商品房買賣合同及附件
- 補充協議、銷售人員公司資料與重要聊天紀錄
- 付款帳戶通知、銀行轉帳憑證、正式收據與發票
- 貸款預審與核貸文件
- 工程進度、交屋、驗屋與修繕紀錄
- 契稅、登記資料及不動產權證或電子證照
保存原始檔案、完整日期與上下文，不只保留裁切截圖；電話承諾應要求補充書面確認。
爭議處理路徑
- 建案銷售、預售許可、網簽及預售資金
- 建案所在地住房和建設主管機關、房屋交易窗口、12345及合同約定程序
- 虛假廣告、價格及不明收費
- 市場監督管理部門、12315或12345
- 銀行貸款及金融服務
- 申貸銀行正式客服、投訴渠道及合同約定程序
- 契稅及稅務
- 房屋所在地稅務機關
- 產權、抵押及登記
- 不動產登記機構、自然資源主管機關
- 合同、定金及重大財產爭議
- 先依書面合同協商，必要時仲裁、訴訟或諮詢具資格專業人士
不同機關只處理主管事項；例如市場監管處理廣告，不代表可直接替買家解除合同。
常見情境的初步判斷
情境1｜預售許可下週才取得，先付十萬元保留房號。
紅燈。應先確認該樓棟及房號已取得正式銷售許可，再決定是否付款。
以上為初步風險判斷，不構成個案法律結論。情境2｜政策最低首付15%，銷售人員表示台胞一定可貸85%。
黃燈或紅燈。政策最低門檻不是銀行正式核貸結果，應先完成銀行預評估。
以上為初步風險判斷，不構成個案法律結論。情境3｜首付款要求匯入非合同載明監管帳戶的公司帳戶。
紅燈。暫停付款並核對預售資金監管資料。
以上為初步風險判斷，不構成個案法律結論。情境4｜銷售人員承諾三年固定租金及五年原價回購。
高風險。應確認房屋是否竣工、承諾主體、履約資金及合同合法性。
以上為初步風險判斷，不構成個案法律結論。情境5｜住宅型公寓的正式用途寫商業。
紅燈。應以正式用途評估貸款、年限、稅費、水電及未來轉售。
以上為初步風險判斷，不構成個案法律結論。情境6｜銀行尚未預審，認購書卻要求貸款失敗自行補足全部房款。
高資金風險。應在簽署前評估最壞情況及修改相關條款。
以上為初步風險判斷，不構成個案法律結論。情境7｜車位寫免費贈送，但沒有產權或使用權合同。
黃燈。需確認取得的是所有權、使用權或租賃權。
以上為初步風險判斷，不構成個案法律結論。情境8｜建案承諾買房即可讓子女進入附近學校。
紅燈宣傳風險。應向教育主管部門查核當年度入學政策。
以上為初步風險判斷，不構成個案法律結論。常見問題
有預售許可就代表建案完全安全嗎？
不是。預售許可是合法預售的重要條件，但仍需確認房號、資金監管、合同、工程進度、貸款及產權登記安排。
房款可以匯給仲介或銷售人員代繳嗎？
不建議。應依正式合同及預售資金監管要求支付至指定帳戶，並取得正式憑證。
政策首付15%是否代表台胞一定只需準備15%？
不是。實際首付取決於銀行正式核貸成數、房屋估價及買家條件。
貸款未通過，定金一定可以退嗎？
不一定。應查看認購書及合同對貸款未核准的責任與退款安排。
訂金一定可以退，定金一定不能退嗎？
不能只看名稱。應依文件內容、付款目的、責任原因及法律規定判斷。
開發商承諾包租是否可信？
應查驗房屋是否竣工、合同相對人、租金來源及履約保障。
廣告寫保證升值是否有保障？
房地產廣告不得承諾升值或投資回報，買家不應將此作為收益保證。
住宅型公寓是否和普通住宅相同？
不一定。應查看正式土地用途、房屋用途、年限、貸款、稅費及水電標準。
聊天紀錄中的承諾有效嗎？
可能成為爭議證據，但重要條件仍應寫入由責任主體正式簽署或蓋章的合同。
知名品牌建案是否一定不會延期？
不能保證。應查看實際簽約項目公司、工程進度、合同責任及資金監管。
交屋後就沒有風險了嗎？
仍需處理房屋品質、修繕、契稅、首次登記、轉移登記及取得不動產權證。
遇到虛假廣告或不明收費可以向哪裡反映？
可保存廣告、合同及付款證據，向所在地市場監管部門、12315或主管機關反映；合同解除及退款爭議仍可能需要協商、仲裁或訴訟處理。
官方資料來源
正式上線引用前，需逐筆補齊政策名稱、發布機關、日期與原始連結。
- 文件名稱
- 《商品房銷售管理辦法》
- 發布機關
- 住房和城鄉建設相關規定
- 發布日期
- 現行公開版本
- 原始資料連結
- 開啟官方來源 ↗
- 文件名稱
- 福建省商品房預售管理暫行辦法
- 發布機關
- 福建省住房和城鄉建設廳
- 發布日期
- 2005年
- 原始資料連結
- 開啟官方來源 ↗
- 文件名稱
- 福建省關於進一步促進房地產市場穩定發展的政策
- 發布機關
- 福建省住房和城鄉建設廳
- 發布日期
- 2026年
- 原始資料連結
- 開啟官方來源 ↗
- 文件名稱
- 關於保障商品房預售資金用於項目建設的通知
- 發布機關
- 最高人民法院、住房和城鄉建設部、中國人民銀行
- 發布日期
- 公開文件
- 原始資料連結
- 開啟官方來源 ↗
- 文件名稱
- 漳州市購房避坑指南及預售資金監管帳戶查詢說明
- 發布機關
- 漳州市人民政府／住房建設主管部門
- 發布日期
- 2026年1月12日
- 原始資料連結
- 開啟官方來源 ↗
- 文件名稱
- 《中華人民共和國廣告法》
- 發布機關
- 國家市場監督管理相關資料
- 發布日期
- 現行公開版本
- 原始資料連結
- 開啟官方來源 ↗
- 文件名稱
- 房地產廣告合規指引
- 發布機關
- 市場監督管理部門
- 發布日期
- 公開版本
- 原始資料連結
- 開啟官方來源 ↗
- 文件名稱
- 《中華人民共和國民法典》
- 發布機關
- 司法部
- 發布日期
- 現行公開版本
- 原始資料連結
- 開啟官方來源 ↗
- 文件名稱
- 《中華人民共和國個人資訊保護法》
- 發布機關
- 國家互聯網信息辦公室
- 發布日期
- 2021年
- 原始資料連結
- 開啟官方來源 ↗
- 文件名稱
- 市場監督管理投訴舉報處理辦法
- 發布機關
- 國家市場監督管理總局
- 發布日期
- 2026年公開頁面
- 原始資料連結
- 開啟官方來源 ↗
已經看中建案，但不知道還有哪些風險？
提供建案名稱、房屋用途、價格、付款方式、是否需要貸款，以及目前已取得的文件名稱，Rachel可協助整理簽約前仍應向建案、銀行及主管機關確認的項目。