四個最容易直接套用錯誤的制度
面積單位
坪 vs 平方公尺單位可以換算，但面積組成不能直接等同。
土地權利
所有權 vs 使用權台灣通常持有土地所有權持分；大陸通常取得國有建設用地使用權。
預售交易
履約擔保 vs 資金監管台灣定型化契約與履約擔保；大陸預售許可、網簽備案與資金監管。
成交價格資訊
實價登錄 vs 網簽備案網簽備案不等於實價登錄，也不等於產權登記。
台灣與廈門、漳州新房制度比較
本表比較一般制度，個別城市、行政區、銀行及建案仍可能不同。
| 比較項目 | 台灣常見制度 | 大陸廈門、漳州常見制度 | 台灣買家應注意 |
|---|---|---|---|
| 面積單位 | 坪及平方公尺 | 平方公尺 | 不可只換算數字 |
| 房屋總面積 | 主建物、附屬建物、共有部分 | 套內建築面積、分攤共有建築面積 | 兩邊都不等於純室內使用面積 |
| 市場常用指標 | 公設比 | 得房率、公攤面積 | 均須查看正式面積資料 |
| 預售許可基礎 | 建造執照及預售屋資訊備查 | 商品房預售許可 | 查驗文件名稱不同 |
| 預售合同 | 預售屋買賣定型化契約 | 商品房買賣合同 | 不可使用台灣契約概念自行推定 |
| 契約審閱 | 原則上至少五日 | 依合同提供及地方交易程序 | 仍應主動索取完整合同審閱 |
| 預售保障 | 履約擔保機制 | 預售資金監管 | 目的相近但制度及責任不同 |
| 成交申報 | 實價登錄 | 商品房合同網簽備案及地方交易資料 | 網簽不等於完成產權 |
| 產權文件 | 建物及土地權利資料 | 不動產權證及登記簿 | 應核對用途、期限及共有情況 |
| 土地權利 | 通常為土地所有權持分 | 國有建設用地使用權 | 須確認起止日期及剩餘年限 |
| 住宅土地年限 | 一般無70年出讓年限概念 | 居住用地最高70年 | 不是房屋70年後自動消失 |
| 貸款審核 | 台灣聯徵、收入及銀行估價 | 銀行審核收入、信用、房屋與台胞資料 | 政策首付不等於正式核貸 |
| 購屋稅費 | 契稅、印花稅及登記費等 | 契稅、登記費及建案交付費用等 | 稅率與計稅基礎完全不同 |
| 持有成本 | 房屋稅、地價稅、管理費 | 物業費及依當地制度產生的費用 | 不可套用台灣持有成本估算 |
| 社區管理 | 管委會與管理服務人 | 業主大會、業主委員會及物業服務人 | 權限及程序不完全相同 |
| 交屋文件 | 使用執照、保固及交屋文件 | 住宅品質保證書、住宅使用說明書等 | 應依大陸合同逐項查驗 |
| 產權完成 | 所有權移轉登記 | 不動產轉移登記 | 取得鑰匙均不代表登記完成 |
| 貨幣 | 新台幣 | 人民幣 | 須納入匯率與跨境匯款 |
| 未來出租出售 | 台灣租賃及房地稅制 | 大陸當地租售及稅務制度 | 另有台灣端所得申報問題 |
| 爭議處理 | 地政、建管、消保與法院等 | 住建、登記、稅務、銀行、12315及法院等 | 不同機關只處理主管事項 |
1坪可以換算，但面積結構不能直接等同
數學換算相同，不代表可使用的室內空間相同。台灣權狀30坪，不一定等於大陸建築面積約99.17㎡的實際室內空間。
| 台灣常見坪數 | 數學換算平方公尺 |
|---|---|
| 20坪 | 約66.12㎡ |
| 25坪 | 約82.64㎡ |
| 30坪 | 約99.17㎡ |
| 35坪 | 約115.70㎡ |
| 40坪 | 約132.23㎡ |
權狀登記總面積 ＝ 主建物 ＋ 附屬建物 ＋ 共有部分持分
- 主建物通常是主要室內空間
- 附屬建物可能包括依法登記的陽台等
- 共有部分為分攤的公共設施
- 車位是否計入及如何登記應另行確認
房屋建築面積 ＝ 套內建築面積 ＋ 分攤共有建築面積
- 套內建築面積可能包括套內使用、牆體及陽台建築面積
- 分攤可能包括電梯、樓梯、門廳走道及管理用房
- 套內建築面積也不等於可擺放家具的套內使用面積
重要提醒台灣的主建物面積不能直接等同大陸的套內建築面積；大陸套內建築面積也不等於實際可擺放家具的套內使用面積。
台灣坪數與大陸面積比較
工具只做單位及已知面積比例計算；沒有完整面積結構時，不會判斷哪一間的實際室內空間較大。
目前僅可做單位換算
- 台灣權狀換算
- 待輸入
- 大陸建築面積換算
- 待輸入
目前只能完成單位換算，不能判斷哪一間房的實際室內空間較大。
公設比與得房率：概念相近，不能用同一公式判斷
台灣市場常用：公設比
共有部分面積 ÷ 房屋登記總面積 × 100%
應索取資料
- 主建物面積
- 附屬建物面積
- 共有部分面積
- 土地持分
- 車位面積及權利形式
大陸市場常用：得房率
套內建築面積 ÷ 房屋建築面積 × 100%
應索取資料
- 建築面積
- 套內建築面積
- 分攤共有建築面積
- 套內使用面積，如有正式資料
- 預測面積與實測面積
- 車位及附屬空間資料
公設比及得房率都是市場常用比較指標，不應取代正式合同、測繪及登記面積；不能單純以100%減公設比，當成完全相同的得房率。
預售保障、實價登錄與網簽備案，分別在管什麼？
| 項目 | 台灣履約擔保 | 大陸預售資金監管 |
|---|---|---|
| 核心目的 | 降低預售屋履約風險 | 保障預售資金用於項目建設 |
| 法律及契約架構 | 定型化契約及履約擔保 | 預售許可、網簽及資金監管 |
| 買家應查看 | 履約保證類型及金融機構 | 監管銀行、戶名及帳號 |
| 是否保證零風險 | 否 | 否 |
| 是否可匯私人帳戶 | 不應 | 不應 |
台灣
01簽訂買賣契約
02實價登錄申報
03繳稅及所有權移轉登記
大陸
01簽訂商品房買賣合同
02網簽備案
03付款或貸款
04交屋、繳稅及不動產轉移登記
實價登錄的核心是成交資訊申報；網簽備案的核心是房屋交易合同及房源狀態管理。兩者均不取代最終產權登記。
房屋所有權、土地使用權與70年制度
| 項目 | 台灣 | 大陸 |
|---|---|---|
| 房屋 | 建物所有權 | 房屋所有權 |
| 土地 | 土地所有權或持分 | 國有建設用地使用權 |
| 住宅土地期限 | 一般不採70年出讓期限概念 | 居住用地最高出讓70年 |
| 起算時間 | 依土地權利及登記 | 依宗地出讓合同約定起算 |
| 到期制度 | 不適用相同概念 | 住宅建設用地期限屆滿自動續期 |
| 正式文件 | 土地、建物登記資料 | 不動產權證及登記簿 |
提醒大陸住宅70年不是從買家簽約或交屋日重新計算；住宅建設用地依法自動續期，不代表網站可以保證未來永久免費續期。
查看房屋產權、土地用途與年限 →同一句話，先換成兩地都能核對的名詞
台灣與大陸簽約用語對照
輸入台灣或大陸常用名詞，即可查看對應用語與初步提醒。
| 台灣常用詞 | 大陸常用詞 | 提醒 |
|---|---|---|
| 預售屋 | 預售商品房／期房 | 房屋尚未完全建成 |
| 新成屋 | 現售商品房／現房 | 仍應確認現售與登記條件 |
| 建商 | 房地產開發企業／開發商 | 需核對正式項目公司 |
| 代銷 | 銷售代理／渠道公司 | 不一定是合同責任人 |
| 買賣契約 | 商品房買賣合同 | 應辦理網簽備案 |
| 履約保證 | 預售資金監管 | 制度不同，不能直接等同 |
| 實價登錄 | 網簽備案 | 作用不同 |
| 權狀 | 不動產權證 | 均應核對登記資料 |
| 土地持分 | 建設用地使用權 | 權利性質不同 |
| 公設 | 分攤共有建築面積／公攤 | 計算方式不同 |
| 主建物 | 套內建築面積 | 不能直接等同 |
| 管理費 | 物業費 | 服務合同與管理制度不同 |
| 管委會 | 業主委員會 | 組織及權限依當地制度 |
| 房貸 | 個人住房貸款／按揭 | 銀行審核制度不同 |
| 過戶 | 不動產轉移登記 | 完成登記才取得正式權利 |
| 驗屋 | 收房查驗／驗房 | 不取代政府竣工驗收 |
貸款、稅務、物業與交屋：制度不同，確認方法也不同
台灣的履約保證，和大陸的資金監管一樣嗎？
不完全相同。台灣預售屋常見建造執照、定型化契約、至少五日審閱與履約擔保；大陸新建商品房常見預售許可、商品房買賣合同、網簽備案及指定帳戶的預售資金監管。台灣買家不能因建案表示有資金監管，就直接理解為台灣同一種履約保證。
查看常見購屋風險 →網簽備案不是實價登錄，也不是產權完成
實價登錄的核心是成交資訊申報；網簽備案的核心是商品房交易合同及房源狀態管理。網簽後仍須完成付款、交屋、繳稅及不動產轉移登記。
產權與土地制度要看權利性質與起止日期
大陸住宅70年主要是居住用地使用權最高出讓年限，不是從簽約或交屋日重新起算，也不是房屋70年後自動消失。住宅建設用地依法自動續期，但不代表網站可以保證未來永久免費續期。
查看房屋產權、土地用途與年限 →貸款、稅費與跨境資金不能直接套用台灣做法
政策最低首付是制度最低門檻，不是銀行對個人的正式核貸結果；兩岸契稅、計稅基礎及持有成本均不同。台灣買家也應保存大陸交易、成本與完稅資料，向台灣國稅局確認申報及扣抵。
查看首付與貸款 →台灣買家轉換思維清單
在台灣習慣問
- 這間幾坪？
- 公設比多少？
- 有沒有履約保證？
- 實價登錄多少？
- 權狀是否完整？
- 管理費多少？
- 房貸可以貸幾成？
到廈門、漳州應改問
- 建築面積、套內建築面積及分攤面積各是多少？
- 預售許可涵蓋哪些樓棟及房號？
- 預售資金監管帳戶是哪一個？
- 商品房買賣合同何時辦理網簽備案？
- 房屋用途與土地用途是什麼？
- 土地使用權起止日期是什麼？
- 物業費及住宅維修資金如何計算？
- 銀行對我的正式核貸成數是多少？
- 開發商首次登記及買家轉移登記如何辦理？
- 出租或出售後應保存哪些兩岸稅務資料？
哪些台灣購屋經驗不能直接套用？
哪些台灣購屋經驗不能直接套用？
本工具只在目前頁面運作，不會保存或傳送任何資料。
您已初步理解兩地制度差異，下一步仍應核對特定建案及銀行資料。
十個常見誤解
大陸100㎡就是台灣30坪室內。
正確理解：100㎡約為30.25坪，但若為建築面積，仍含分攤共有建築面積，不能視為30.25坪室內。
大陸公攤就是台灣公設比。
正確理解：概念相近但計算口徑、登記結構及市場指標不同。
大陸有資金監管，就和台灣履約保證完全相同。
正確理解：目的、法律架構、責任主體及資金運作並不完全相同。
網簽備案就是實價登錄。
正確理解：網簽備案管理合同與房源；實價登錄主要申報成交資訊。
網簽後就完成過戶。
正確理解：仍須完成付款、交屋、繳稅及不動產轉移登記。
大陸住宅只有70年所有權。
正確理解：70年主要是居住用地使用權最高出讓年限，不是房屋所有權自動消失。
台灣房貸核准過，大陸銀行也一定會核准。
正確理解：兩地銀行各自進行信用、收入、房屋及身分審核。
台灣沒有房，大陸就一定算首套房。
正確理解：購房資格、銀行首套及契稅住房套數可能由不同單位認定。
在大陸繳完房屋相關稅，就不用處理台灣稅務。
正確理解：台灣地區人民取得大陸地區來源所得，仍可能涉及台灣申報。
台灣管理費就是大陸住宅維修資金。
正確理解：物業費是日常服務費，住宅專項維修資金為特定用途資金。
六個制度比較情境
情境1｜廈門住宅建築面積100㎡，直接認為室內有30.25坪。
不正確。應先取得套內建築面積、分攤共有建築面積及格局資料。
以上為制度差異說明，不構成個案法律、銀行或稅務意見。情境2｜建案已有監管帳戶，所以不需查看預售許可。
不正確。預售許可、可售房號及監管帳戶都應分別確認。
以上為制度差異說明，不構成個案法律、銀行或稅務意見。情境3｜完成網簽後房子已正式登記在自己名下。
不正確。網簽備案與不動產轉移登記是不同程序。
以上為制度差異說明，不構成個案法律、銀行或稅務意見。情境4｜住宅70年從交屋日開始計算。
不正確。通常依宗地出讓合同約定日期起算。
以上為制度差異說明，不構成個案法律、銀行或稅務意見。情境5｜直接用台灣房屋管理費預算套用到漳州建案。
不正確。應確認物業費單價、計費面積、車位管理費及其他費用。
以上為制度差異說明，不構成個案法律、銀行或稅務意見。情境6｜未保留大陸房屋出租、出售及完稅資料。
有台灣端稅務風險。應保存合同、收入、成本及完稅證明。
以上為制度差異說明，不構成個案法律、銀行或稅務意見。常見問題
大陸100平方公尺等於台灣幾坪？
數學上約為30.25坪，但若100平方公尺是建築面積，仍包含分攤共有建築面積，不能直接視為30.25坪室內空間。
大陸套內面積等於台灣主建物嗎？
不能直接等同。兩地在牆體、陽台、附屬建物及登記方式上存在差異。
大陸公攤面積就是台灣公設嗎？
概念相近，但正式定義、計算方式及登記口徑不同。
大陸預售資金監管和台灣履約保證一樣嗎？
不完全相同。兩者都是預售風險控制制度，但法律架構、資金管理及責任主體不同。
大陸網簽是否等於台灣實價登錄？
不是。網簽備案主要記錄商品房交易合同及房源狀態；實價登錄主要申報成交資訊。
完成網簽就算過戶嗎？
不是。仍須完成稅務及不動產轉移登記。
大陸住宅70年後房屋會消失嗎？
不會因年限屆滿而自動消失。住宅建設用地使用權期限屆滿依法自動續期。
大陸房貸可以使用台灣聯徵嗎？
是否接受台灣信用資料及採認方式，由各銀行個別審核。
大陸物業費等於台灣管理費嗎？
日常服務功能相近，但管理組織、合同、計費方式及住宅維修資金制度不同。
在大陸出租房屋，台灣是否還要報稅？
台灣地區人民取得大陸地區來源所得，原則上仍應依台灣規定申報；大陸已繳所得稅符合條件時可在限額內扣抵。
台灣沒有房，大陸買房就一定算首套嗎？
不能直接判斷。購房資格、銀行首套認定及契稅住房套數可能由不同單位依各自制度認定。
哪一邊的制度比較安全？
不能只用制度名稱判斷。買家應確認特定建案、合同、付款帳戶、貸款、交屋及登記是否符合當地規定。
官方資料來源
正式上線引用前，需逐筆補齊政策名稱、發布機關、日期與原始連結。
- 文件名稱
- 預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項
- 發布機關
- 內政部
- 發布日期
- 現行公開版本
- 原始資料連結
- 開啟官方來源 ↗
- 文件名稱
- 公平交易委員會對於預售屋銷售行為案件之處理原則
- 發布機關
- 公平交易委員會
- 發布日期
- 現行公開版本
- 原始資料連結
- 開啟官方來源 ↗
- 文件名稱
- 內政部不動產交易實價查詢服務網
- 發布機關
- 內政部
- 發布日期
- 持續更新
- 原始資料連結
- 開啟官方來源 ↗
- 文件名稱
- 自住房地購買、持有及出售稅務總整理
- 發布機關
- 我的E政府／財政部／內政部
- 發布日期
- 持續更新
- 原始資料連結
- 開啟官方來源 ↗
- 文件名稱
- 大陸地區來源所得申報說明
- 發布機關
- 財政部
- 發布日期
- 公開頁面
- 原始資料連結
- 開啟官方來源 ↗
- 文件名稱
- 房屋交易與產權管理工作導則
- 發布機關
- 房屋交易與產權主管機關公開資料
- 發布日期
- 公開版本
- 原始資料連結
- 開啟官方來源 ↗
- 文件名稱
- 《中華人民共和國民法典》
- 發布機關
- 最高人民法院公報資料
- 發布日期
- 現行公開版本
- 原始資料連結
- 開啟官方來源 ↗
- 文件名稱
- 城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例
- 發布機關
- 北京市發展和改革委員會公開法規資料
- 發布日期
- 現行公開版本
- 原始資料連結
- 開啟官方來源 ↗
- 文件名稱
- 房屋面積基礎知識
- 發布機關
- 威海市住房和城鄉建設局
- 發布日期
- 2026年2月9日
- 原始資料連結
- 開啟官方來源 ↗
- 文件名稱
- 《物業管理條例》
- 發布機關
- 國家行政法規庫／司法部
- 發布日期
- 現行公開版本
- 原始資料連結
- 開啟官方來源 ↗
- 文件名稱
- 住房契稅優惠政策公告
- 發布機關
- 財政部、稅務總局、住房城鄉建設部
- 發布日期
- 現行公開版本
- 原始資料連結
- 開啟官方來源 ↗
看得懂坪數，卻看不懂建築面積與套內面積？
提供建案的建築面積、套內建築面積、房屋用途、土地年限、價格及貸款資料，Rachel可協助整理成台灣買家容易理解的比較項目。